Internationale Rezepte für mehr Gemeinnützige

Wie kann der gemeinnützige Wohnungsbau gestärkt und ausgebaut werden? In einer Zeit, in der bezahlbarer Wohnraum zunehmend unter Druck gerät, stellt sich diese Frage dringlicher denn je. Antworten darauf gesucht hat auch die Ausstellung «Wohnen fürs Wohnen», die der Re­gio­­nal­verband Wohnbaugenossenschaften Nord­­west­schweiz anlässlich seines 100-Jahr-Jubi­läums zusammen mit dem Schweizerischen Architekturmuseum (S AM) realisiert hat (siehe auch Wohnen 5/2025).
Die Vortragsreihe «Wohngenossenschaften International» öffnete dabei bewusst den Blick über die Landesgrenzen hinaus. Ziel war es, wohnpolitische Systeme anderer Länder besser zu verstehen – auf der Suche nach Inspiration und möglichen Ansätzen für die Schweiz. Der internationale Vergleich machte deutlich: Gemeinnütziger Wohnungsbau ist kein statisches Modell, sondern ein politisches Projekt, das stets neu ausgehandelt wird. Fortschritte entstehen dort, wo gesetzliche Rahmenbedingungen, finanzielle Ins­trumente und gesellschaftlicher Wille zusammenspielen. Die Beispiele aus Dänemark, Österreich und dem ehemaligen Jugoslawien zeigen unterschiedliche We­ge und liefern konkrete Anknüpfungspunkte für die Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Wohnens in der Schweiz.

Dänemark: Mieter:innen als kollektive Eigen­tümer – ein skalierbares Modell
Besonders aufschlussreich ist das dänische Modell mit seinen grossen gemeinnützigen Wohnungsunternehmen und den selbstorganisierten Wohngenossenschaften. Letztere sind stärker eigen­tums­orientiert als in der Schweiz, zeigen aber eine bemerkenswerte Expansionsfähigkeit. Hen­rik Gutzon Larsen von der Universität Lund in Schweden machte in seinem Vortrag deutlich, welche institu­tionellen Hebel den Ausbau gemeinnützigen Wohnraums ermöglichen.
Vorkaufsrecht für Mietende: Zentral ist ein seit den 1980er-Jahren etabliertes Vorkaufsrecht: Mieter:innen können ihre Liegenschaft kollektiv erwerben und in eine Genossenschaft überführen. Dieses Instrument greift genau im Moment der Markttransaktion, dort, wo Immobilien üblicherweise in renditeorientierte Verwertungslogiken übergehen, und öffnet ein Fenster für kollektive Aneignung. Politisch bemerkenswert ist, dass sich das Vorkaufsrecht nicht an die öffentliche Hand richtet, sondern an die bestehende Bewohnerschaft: Entscheidet sich eine Mehrheit für den Kauf, erhält sie den Vorzug. Damit bleibt die Logik des privaten Eigentums formal erhalten, wird jedoch kollektiv neu organisiert. Der alte Slogan «Die Häuser denen, die drin wohnen» erfährt hier eine erstaunliche Skalierung. Heute liegt der Anteil der Genossenschaften in Kopenhagen bei rund 28 Prozent, landesweit bei etwa 7 Prozent, ein Wachstum, das wesentlich auf dieses Instrument zurückzuführen ist.
Staatlich abgesicherte Kredite: Entscheidend für die Wirksamkeit ist die enge Verzahnung mit einem leistungsfähigen Finanzierungssystem. Während in der Schweiz hohe Eigenmittel oft eine Wachstumsgrenze darstellen, wird der Erwerb und Bau in Dänemark systematisch durch staatlich abgesicherte Kredite ermöglicht. Die Finanzierung basiert typischerweise auf drei Säulen: rund 10 Prozent als zinsloses Darlehen der öffentlichen Hand, etwa 2 Prozent Eigenmittel der Genossenschaft und rund 88 Prozent Fremd­finanzierung über Hypotheken, die durch staatliche Garantien abgesichert sind. Diese Bürgschaften reduzieren das Risiko erheblich und ermöglichen auch grössere Investitionen. Kollektives Eigentum wird so zur skalierbaren Struktur im Wohnsystem. Gleichzeitig sorgt das Kostenmietprinzip dafür, dass sich die Mieten langfristig an den effektiven Kosten orientieren.
Für die Schweiz liegt hier eine zentrale Lehre: Der Zugang zum Bestand kann politisch durch Vorkaufsrechte geöffnet wer­den. Der Zuschnitt auf die bereits Wohnnutzenden, anstelle des eher ab­strakten und politisch unterschiedlich kon­notierten Staates, scheint hier ein Erfolgsfaktor. Wirklich Wirkung entfaltet dieses Vorhaben jedoch nur, wenn gleichzeitig die Finanzierung kollektiv organisiert und staatlich abgesichert wird. Erst dieses Zusammenspiel von Zugangsrechten und Finanzierung schafft die Grundlage dafür, dass gemeinnütziger Wohnungsbau nicht nur erhalten, sondern in seinem Anteil systematisch ausgebaut werden kann.

Wien: Gemeinnützigkeit als städtischer Alltag
Ein anderer, historisch gewachsener Weg zeigt sich in Wien. Gabu Heindl verdeutlichte, wie – ausgehend vom «Roten Wien» – eine über hundertjährige Tradi­tion der Wohnbauförderung ein System hervorgebracht hat, in dem gemeinnütziger Wohnungsbau Teil des urbanen Alltags ist. Ein dichtes Geflecht aus kommunalen Wohnbauten, geförderten Genossenschaften und klar regulierten Rah­-
men­bedingungen sorgt dafür, dass ein grosser Teil der Bevölkerung Zugang zu leistbarem Wohnraum hat.
Charakteristisch ist die Verbindung von sozialer Zielsetzung und architektonischer Qualität. Gemeinnütziger Wohnungsbau prägt die Stadt nicht nur sozial, sondern auch räumlich: durch grosszügige Anlagen, durchdachte Grundrisse und viele gemeinschaftliche Infrastrukturen. Woh­nen wird als öffentliche Aufgabe verstanden und entsprechend gestaltet.
Gleichzeitig bleibt das Modell nicht frei von Widersprüchen. Heindl weist darauf hin, dass auch in Wien marktförmige Dynamiken und soziale Ungleichheiten zunehmen. Doch gerade diese Spannungen machen deutlich, dass gemeinnütziger Wohnungsbau kein abgeschlossenes System ist, sondern kontinuierlich politisch verteidigt und weiterentwickelt werden muss. Für die Schweiz liegt die Lehre weniger in einzelnen, meist vergangenen Instrumenten als in der politischen Konsequenz, mit der Wien Gemeinnützigkeit als strukturelles gesellschaftliches Prinzip verankert hat.

Jugoslawien: Das unterschätzte Potenzial von Genossenschaften
Mit dem Blick auf das ehemalige Jugoslawien eröffnete Iva Marčetić eine historische Perspektive. Die dort entwickelten Modelle zeigen, dass kollektive Organisationsformen sehr weit gehen können.
Über Lohnanteile finanziert: Wohnanlagen befanden sich nicht nur in gemeinsamem Besitz, sie wurden auch über Lohnanteile finanziert und auf Quartiers­ebene organisiert. Eine zentrale Rolle spielten lokale Gemeinschaftsstrukturen, die als Vermittler zwischen individuellen Bedürfnissen und kollektiven Interessen fungierten und die Planung sowie Priorisierung von Wohnprojekten prägten.
Selbstverwaltungsgemeinschaften: Umgesetzt wurden die Bauvorhaben durch sogenannte Selbstverwaltungsgemeinschaften. In diesen organisierten sich Arbeitende, Betriebe und öffentliche Akteure koordiniert, um die Wohnproduktion kollektiv zu finanzieren und insti­tutionell zu steuern. Die Wohnungen entstanden im «gesellschaftlichen Eigen­-
­tum»; das heisst, sie gehörten weder einzelnen Personen noch klassischen staat­lichen Akteuren, sondern sie waren als gemeinsames gesellschaftliches Gut orga­nisiert – ohne individuelle Verfügungsrechte oder spekulative Verwertbarkeit. Die Bewohnerinnen und Bewohner verfügten aber über dauerhaft gesicherte Nut­zungsrechte an ihren Wohnungen, die sie über entsprechende Lohnanteile mitfinanziert hatten.
Diese Form der Vergemeinschaftung erscheint aus heutiger Perspektive utopisch, verweist aber dennoch auf ein Potenzial, das auch im heutigen Wohnungswesen fruchtbare Impulse liefern könnte. Indirekt kennen wir nämlich auch in
der Schweiz bereits einen über Lohnan­teile finanzierten Wohnungsbau, nämlich durch die Pensionskassen, nur macht ­dieser einen «Umweg» über eine kapital­getriebene Anlagelogik. Denkt man den genossenschaftlichen Selbsthilfeansatz des individuell gesicherten Nutzungsrechts an einer Wohnung weiter, eröffnen sich für die Organisation einer adäquaten Altersvorsorge neue Horizonte. Dieser Punkt gewinnt an Brisanz, wenn wir ihn mit der Erkenntnis kombinieren, dass schon heute eine bezahlbare Wohnung für das verfügbare Renteneinkommen einen entscheidenden Faktor darstellt.

Über den Tellerrand hinausdenken
Die Vortragsreihe hat gezeigt, wie produktiv der Blick ins Ausland sein kann. Internationale Vergleiche eröffnen neue Handlungsspielräume und schärfen den Blick für das eigene System. Die Schweiz verfügt über eine starke genossenschaftliche Tradition, ihre Zukunft hängt jedoch auch davon ab, ob es gelingt, diese weiterzuentwickeln.
Die Beispiele liefern konkrete Ansatzpunkte: Dänemark zeigt, wie kollektives Eigentum institutionell ausgeweitet werden kann. Wien verankert Gemeinnützigkeit als tragende Säule des Wohnsystems. Und die Erfahrungen aus dem ehemaligen Jugoslawien erinnern daran, dass ge­meinschaftliches Wohnen auch als umfassendes gesellschaftliches Projekt gedacht werden kann.
100 Jahre Genossenschaften sind damit nicht nur ein Rückblick, sondern auch ein Auftrag: den gemeinnützigen Woh­nungs­bau weiter zu stärken – mit neuen Ideen, politischem Mut und internationaler Inspiration.

Auf der Seite www.bias.city werden die Beiträge der Vortragsreihe nach und nach aufgeschaltet.

* Ivo Balmer ist Vorstandsmitglied von Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz