«Unser Marktanteil soll wieder wachsen»

Wohnen: Sie haben die ersten Monate als Direktorin unseres Verbands ­hinter sich. Was sind Ihre Eindrücke?

Caroline Morel: Ich bin sehr gut gestartet. Zum einen ist mein Eindruck vom Team der Geschäftsstelle äusserst positiv – ich freue mich, so motivierte Mitarbeitende zu haben, und ich bin beeindruckt von ­ihrer fachlichen Kompetenz. Man merkt, dass alle mit viel Herzblut und voller Energie für den gemeinnützigen Wohnungsbau unterwegs sind. Zum anderen habe ich alle Regionalverbände persönlich besucht. Auch bei ihnen spüre ich grosses Engagement, viel Wissen und Erfahrung. Beides zusammen macht die Stärke des Verbands aus.

Mit dem gemeinnützigen Wohnungsbau betreten Sie thematisch Neuland. Zuvor waren Sie in der ­Entwicklungszusammenarbeit tätig und zuletzt Leiterin des Schweize­rischen Arbeiterhilfswerks (SAH), das Menschen bei der sozialen und beruflichen Integration unterstützt. Was hat Sie an Ihrem neuen Tätigkeitsfeld gereizt?

Dass es bei Wohnbaugenossenschaften im Kern um Selbstverantwortung, Mitbestimmung und gemeinschaftliches Handeln in einem existenziell wichtigen Lebensbereich geht. Dieser Ansatz hat mich schon bei meiner früheren Arbeit geleitet. Es ist wichtig, die Leute dort zu unterstützen, wo sie selbstbestimmt handeln wollen. Hier sehe ich Parallelen zu den Genossenschaften, die demokratisch funktionieren. Mir gefällt zudem die umfassende Nachhaltigkeit, die soziale, ökologische und wirtschaftliche Dimensionen zusammenbringt. Ausserdem reizt es mich, dass der Verband seine politische Arbeit stärken will. Ich kenne das politische System der Schweiz sehr gut und bringe gerne Know-how und Netzwerke ein.

Woran arbeiten Sie gerade?

Die politischen Themen sind weit oben auf meiner Agenda. Bei meinem Start im Juni bewilligte das Parlament erfreulicherweise gerade die Rahmenkredite für den Fonds de Roulement und die Emissionszentrale EGW, die beiden für unsere Branche zentralen Finanzierungs-instrumente. Im Verband sind wir an diversen weiteren politischen Geschäften dran, aktuell etwa am Wohnraumförderungsgesetz. Ebenfalls stark beschäftigt mich die Zusammenarbeit mit den Regionalverbänden, die mir sehr wichtig ist. Diese leisten gute Arbeit, stehen aber auch vor unterschiedlichen Herausforderungen.

Welche sind das?

Manche Regionalverbände decken grosse Gebiete mit mehreren Kantonen und zahlreichen Gemeinden ab, andere verfügen nur über begrenzte Ressourcen. Gleichzeitig sind die Erwartungen an ihre politische und fachliche Präsenz hoch. Ich bin daran, das alles aufzunehmen, damit die Bedürfnisse auf dem Tisch liegen und wir gemeinsam Prioritäten setzen können.

Sie haben die Verbandsleitung in ­einer Wohnkrise übernommen. Genossenschaften hätten zwar eine gute Lösung für die Wohnfrage, ihr Marktanteil stagniert aber seit langem auf tiefem Niveau. Der Verband will deshalb seine politische Arbeit stärken. Was bedeutet das konkret?

Der Verband will noch präsenter sein im Parlament, und so werde ich während den Sessionen regelmässig im Bundeshaus anzutreffen sein. Dabei wissen wir natürlich, dass sich der Dachverband vorwiegend auf dem nationalen Parkett bewegt, in der Schweiz aber vieles auf Ebene der Kantone und Gemeinden spielt und dort auch die Weichen für mehr gemeinnützigen Wohnungsbau gestellt werden. Wir haben uns deshalb mit dem Gemeinde- und dem Städteverband getroffen, um eine enge Zusammenarbeit zu gewährleisten. Und wir koordinieren uns möglichst gut mit den Regionalverbänden. Es ist wichtig, die politischen Geschäfte in den Regionen zu verfolgen, dazu machen wir aktuell eine Auslegeordnung. Wir wollen das Monitoring verstärken, um Einfluss nehmen zu können, und wir möchten den Erfahrungsaustausch unter den Regionen intensivieren, die gegenseitig voneinander lernen können.

Die wohnpolitischen Fronten sind verhärtet. Sehen Sie Möglichkeiten, diese aufzubrechen oder neue ­Allianzen zu schmieden?

Wir sind ein politisch unabhängiger Verband und rein sachpolitisch engagiert. Uns geht es um mehr gemeinnützigen Wohnraum. Wir sind deshalb als Verband offen für alle politischen Kräfte und wollen Mehrheiten schaffen. Derzeit unterstützen wir zum Beispiel die Mietpreis-initiative des Mieterverbands, die einen besseren Schutz vor missbräuchlichen Mieten erreichen will. Wenn es der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus dient, würden wir aber auch eine Initiative von bürgerlicher Seite unterstützen oder mit dem Hauseigentümerverband zusammenarbeiten.

Bei welchen konkreten Anliegen könnte eine solche Zusammenarbeit dem gemeinnützigen Wohnungsbau dienen?

Es gibt durchaus gemeinsame Interessen. Ein Beispiel ist die Beschleunigung von Planungs- und Bewilligungsverfahren, ohne dabei rechtsstaatliche und qualitative Anforderungen abzubauen. Auch bei Fragen der Innenentwicklung, der Mobilisierung von Bauland oder bei verlässlicheren Rahmenbedingungen für langfristige Investitionen können wir mit unterschiedlichen Akteuren gemeinsame Lösungen suchen.

Sehen Sie weitere Ansätze, um den gemeinnützigen Wohnungsbau zu verbreitern?

Genossenschaften brauchen vor allem Zugang zu Land und Baurechten. Der Verband versucht, Genossenschaften über entsprechende Optionen zu informieren. In Regionen wie Basel oder Zürich funk-tioniert die Akquisitionsunterstützung gut, schweizweit kann sie aber sicher noch verbessert werden. Ausserdem müssen wir eine verstärkte Zusammenarbeit mit weiteren Akteuren suchen. Wir sollten mit den Gemeinden noch intensiver in den Dialog treten und ihnen aufzeigen, dass Genossenschaften ideale Partnerinnen sind. Auch in der Zusammenarbeit mit Privaten, institutionellen Immobilieneigentümern und Pensionskassen sehe ich Potenzial, insbesondere beim Zugang zu Land für gemeinnützige Bauträger. Grundsätzlich müssen wir Wohnbaugenossenschaften in der Öffentlichkeit noch viel bekannter machen.

Sie sprechen das fehlende Wissen über Genossenschaften und das nicht nur positive Image an.

Ja, genau. Eine Sensibilisierung ist ungemein wichtig. Viele Leute wissen immer noch nicht, was Wohnbaugenossenschaften sind. Sie denken, es gehe um subventionierte Sozialwohnungen oder Wohnräume für Hippies. In der Kommunika-tion läuft schon einiges; das müssen wir unbedingt weiterführen und ausweiten, vielleicht auch mit grösseren Kampagnen. Schliesslich gibt es tolle gemeinnützige Leuchtturmprojekte, und Wohnbaugenossenschaften sind bei vielen Themen Vorreiterinnen. Es gibt unzählige Beispiele, wie sie ökologisches, bezahlbares, qualitätvolles und durchmischtes Wohnen zusammenbringen. Das ist so wertvoll – das kann noch viel stärker in die Öffentlichkeit getragen werden!

Der Dachverband hat ein breites Dienstleistungsangebot. Wie schätzen Sie dieses ein?

Das bestehende Angebot finde ich sehr überzeugend. Zentral sind drei Standbeine: die Finanzierungsgefässe, die wir anbieten und verwalten, unsere Beratungsangebote – insbesondere die Rechtsberatung – sowie das gute und gut genutzte Weiterbildungsangebot. Ausbaupotenzial sehe ich aktuell bei Beratungsangeboten zu Organisationsentwicklung, Führungsthemen und Konfliktberatungen, da gibt es eine spürbare Nachfrage. Zusätzlich verbreiten wir wichtige branchenrelevante Informationen etwa über unsere Verbandszeitschrift Wohnen und die Fachpublikationen.

Der Verband versteht sich als Kompetenzzentrum für den gemeinnützigen Wohnungsbau. Er besteht aus einem Dach und relativ autonomen Regionen. Vom SAH kennen Sie ähnliche Strukturen. Was braucht es, damit eine solche Organisation funktioniert und nutzbringend für ihre Mitglieder ist?

Auf jeden Fall eine klare Arbeitsteilung. Die ist vorhanden. Dann braucht es eine gute Koordination. Wir haben verschiedene Gefässe für den inhaltlichen Austausch und für operative Fragen. Ich spüre aber schon auch, dass die Bedürfnisse der Regionen gross und vielfältig sind und dass sich manche vielleicht mehr Unterstützung durch den Dachverband wünschen. Unsere Ressourcen sind allerdings nicht unbegrenzt. Deshalb ist es mir ganz wichtig, zusammen mit den Regionen einerseits Prioritäten zu bestimmen und anderseits ganz klar festzulegen, welche Aufgaben der Dachverband hat, wie er die Regionen unterstützen kann und wo diese selbst im Lead sind. Auch da sind wir dran.

Welche Themen möchten Sie auf der Geschäftsstelle angehen?

Neben den üblichen Organisationsthemen wie Führung, Planungsinstrumenten oder Personalreglement beschäftigt uns auf der Geschäftsstelle aktuell vor allem die Künstliche Intelligenz (KI). Wir wollen prüfen, wo KI uns entlasten und die Qualität unserer Arbeit verbessern kann – und gleichzeitig klare Leitplanken für einen verantwortungsvollen Umgang schaffen. Entsprechende Hilfsmittel stellen wir dann unseren Mitgliedern zur Verfügung.

Wie erleben Sie die Wohnbaugenossenschaften im direkten Kontakt?

Ich sehe, dass viele von ihnen sehr aktiv sind und ihren Mieter:innen viel bieten. Neben gutem Wohnraum sind das zum Beispiel Möglichkeiten, zusammenzukommen und sich einzubringen. Was mich ebenfalls beeindruckt, ist die Solidarität untereinander; viele Genossenschaften arbeiten zusammen, professionalisieren sich oder fusionieren. Die Branche ist in Bewegung.

Es gibt aber auch Genossenschaften, die zwar finanzielle Mittel haben, sich aber nicht um Wachstum bemühen. Kann dieses Potenzial nicht besser genutzt werden?

Ich wünsche mir, dass möglichst viele Genossenschaften prüfen, welchen Beitrag sie für künftige Generationen leisten können. Das muss nicht immer Wachstum aus eigener Kraft bedeuten – auch Kooperationen, Zusammenschlüsse oder die Unterstützung neuer Trägerschaften können Wege sein.

Wo sehen Sie sonst noch Herausforderungen für die Branche?

Eine Herausforderung ist es, Mietzinse so festzulegen, dass sie dauerhaft kostendeckend sind und genügend Mittel für Unterhalt und Erneuerung vorhanden sind. Als Verband unterstützen wir Genossenschaften dabei, die Mietzinse korrekt zu berechnen, und wir versuchen, unsere Mitglieder dafür zu sensibilisieren, die Entwicklungen von Zinsen und Baukosten im Auge zu behalten. Bei der Mietzinsberechnung sind übrigens wichtige Änderungen in Diskussion: Einerseits soll das Obligationenrecht angepasst werden, anderseits wird erstmals ein Kostenmietmodell auf nationaler Ebene definiert. Dazu stehen wir in intensivem Austausch mit dem Bundesamt für Wohnungswesen und haben auf gute Lösungen hingewirkt.

Wenn wir in fünf Jahren zurückblicken: Was sollte sich bis dann geändert haben?

Der Grossteil der Schweizer Bevölkerung weiss, was Wohnbaugenossenschaften sind, und versteht, warum sie unterstützungswürdig sind. So gibt es auch viel mehr politischen Support. Der gemein-nützige Wohnungsbau ist selbstverständlicher Bestandteil kommunaler und kantonaler Wohnstrategien. Und unser Marktanteil wächst wieder.

Zum Schluss würden wir gerne noch etwas zu Ihnen als Person erfahren. Mit welchen drei Worten würden Sie sich selbst beschreiben?

Engagiert. Positiv. Sportlich.

Und was machen Sie am liebsten in Ihrer Freizeit?

Sportklettern. Ich bin sehr gerne in den Bergen und betreibe auch Ausdauersport. Mir ist aber auch mein Sozialleben sehr wichtig, ich verbringe viel Zeit mit meinem Partner, mit meiner Familie und im Freundeskreis.