Orientierungshilfe im Baurechtsdschungel

Das Abschliessen eines Baurechtsvertrags ist wie ein Blick in die Glaskugel: Bei beidem geht es um die Interpretation von zukünftigen Entwicklungen. Zwei Drittel aller Baurechtsverträge haben eine Laufzeit von siebzig oder mehr Jahren. Für die vereinbarte Dauer steht dem Baurechtsnehmer das Recht zu, auf fremdem Boden zu bauen. Als Gegenleistung bezahlt er dem Grundeigentümer einen Baurechtszins. Doch wie soll man für diese sehr lange Zeitspanne abschätzen können, wie sich der vereinbarte Baurechtszins entwickeln wird? In welchem Umfang und nach welchem Mechanismus sollen etwa die allgemeine Teuerung oder die Zinsen berücksichtigt werden? Oder soll der Baurechtszins an die Entwicklung der Mieterträge oder gar an jene der Landpreise geknüpft werden?
Rückblickend, aber eben erst rückblickend gibt es Klarheit. Nehmen wir als fiktives Beispiel einen Baurechtsvertrag, der vor vierzig Jahren abgeschlossen wurde. Hätte man den Baurechtszins damals zu hundert Prozent an die Entwicklung der Landpreise indexiert, so hätte er sich bis heute versiebenfacht. Hätte man ihn an die Hypothekarzinsen gebunden, hätte er sich im Verlauf der Jahre um zwei Drittel reduziert. Erstere Variante führt somit zu einem zwanzigfach höheren Baurechtszins als letztere, obwohl beide vor vierzig Jahren auf dem gleichen Niveau gestartet sind. Dieses Beispiel zeigt: Baurechte sind eine höchst komplexe und anspruchsvolle Materie, und ihre konkrete Ausgestaltung kann enorme Konsequenzen für Baurechtsgeber und -nehmer haben.

Ökonomische Betrachtung
Obwohl Baurechte an Bedeutung gewinnen, gibt es in der Schweiz bisher kaum Grundlagen zu den einzelnen Parametern eines Baurechtsvertrags und ihren langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen auf Baurechtsgeber und -nehmer. Wohnbaugenossenschaften Schweiz hat deshalb beim Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) angeregt, eine entsprechende Untersuchung durchzuführen. Jetzt liegen die Resultate vor.
Die von Wüest Partner erstellte Studie «Baurecht unter der Lupe» betrachtet das Thema aus einem ökonomischen Blickwinkel. Sie beschreibt die wesentlichen Parameter eines Baurechtsvertrags und stellt typische Baurechtsmodelle vor (siehe Kasten). Sie schafft Grundlagen, um verschiedene Ausgestaltungen von Baurechtsverträgen miteinander zu vergleichen und die Auswirkungen möglicher Entwicklungen des wirtschaftlichen Umfelds zu berechnen. Für Letzteres hat Wüest Partner ein Modell erstellt, um 5000 Marktszenarien für die Zukunft zu generieren und pro Szenario die Entwicklung eines beispielhaften Baurechts zu simulieren.

An Mieterträge koppeln
Die Höhe des Baurechtszinses verändert sich während der Vertragslaufzeit, weil er in der Regel an einen oder mehrere der folgenden Faktoren indexiert ist: Hypothekarzins, Landesindex der Konsumentenpreise, Landpreis, Miete. Nebenstehende Grafik zeigt, wie sich diese vier Faktoren in den letzten vierzig Jahren entwickelt haben. Die Bindung an eine externe, einfach zu messende Leitgrösse wie die Inflation, die Hypothekarzinsen oder den Index der Baulandpreise hat den Vorteil, dass sie einfach und transparent ist und wenig Konfliktpotential birgt. Das Problem daran ist, dass diese drei Faktoren nur indirekt etwas mit den Erträgen der Liegenschaft zu tun haben. Im heutigen Tiefzinsumfeld ist eine Indexierung an die Zinsen oder an die Inflation nicht mehr attraktiv: Beide können kaum weiter sinken und weisen mittel- bis langfristig ein grosses Erhöhungspotential auf. Weil das Bauland immer knapper wird, ist bei den Landpreisen davon auszugehen, dass sie noch stärker ansteigen werden als bisher. Bleibt also die Koppelung an die Mieten. Diese hat den Vorteil, dass die Verbindung zur Ertragskraft der Liegenschaft relativ direkt ist.
Die Simulation von Wüest Partner – die vier oben beschriebenen Indexierungsfaktoren wurden an einem beispielhaften Baurecht in verschiedenen Marktszenarien getestet – bestätigt diese Überlegungen. Die Resultate zeigen klar, dass eine Knüpfung des Baurechtszinses an die Sollmiete – bei gemeinnützigen Wohnbauträgern entspricht diese der Kostenmiete – eine robuste Lösung ist. Auch wurde ersichtlich, dass eine Koppelung an die Hypothekarzinsen zum heutigen Zeitpunkt ungünstig ist. Noch deutlicher zeigt die Simulation, dass eine Indexierung an die Landpreise für den Baurechtsnehmer sehr nachteilig wäre und die zu entrichtenden Baurechtszinsen in der Summe deutlich über dem heutigen Landpreis zu liegen kämen.

Belastung im Vergleich zum Kauf
Baurechtszinsen, die in der Summe über dem Kaufpreis liegen, sind insbesondere für gemeinnützige Bauträger keine gute Voraussetzung. Die Wohnraumförderungsverordnung des Bundes schreibt nämlich vor, dass bei Baurechten Bundeshilfe nur gewährt wird, wenn die Belastung langfristig nicht höher liegt als bei einem Kauf des Grundstücks. Doch wie beurteilt man heute, wie hoch die Summe der Baurechtszinsen über die nächsten siebzig bis hundert Jahre effektiv ausfallen wird? Dafür rechnet man den heutigen Gegenwert (sogenannter Barwert) aller zukünftig zu zahlenden Baurechtszinsen aus. Diese «Discounted-Cash-Flow-Methode» verwendete die Firma Wüest Partner auch für ihre Simulation.
Entwickeln sich die Baurechtszinsen für den Baurechtsnehmer sehr unvorteilhaft, ist er gezwungen, den Gebäudeunterhalt und die Investitionen auf das absolute Minimum zu drosseln. Damit ist niemandem gedient. Folglich besteht beidseitig ein grosses Interesse an ausgewogenen Regelungen. Um die Tragbarkeit für den Baurechtsnehmer sicherzustellen, empfehlen die Autoren der Studie deshalb, eine Ventilklausel als Sicherheit gegen unvorhersehbare Schwankungen der Indexierungsfaktoren einzubauen. Wird der Baurechtszins an die Mieteinnahmen geknüpft, erübrigt sich eine solche Klausel.

Hohe Heimfallentschädigung vorteilhaft
Neben der heiklen Frage der Zinsanpassungsmechanismen macht die Studie weitere Empfehlungen. Eine hohe Heimfallentschädigung bildet – insbesondere gegen Ende der Laufzeit – einen Anreiz, in den Gebäudeunterhalt zu investieren. Die Autoren von Wüest Partner empfehlen eine Heimfallentschädigung von rund neunzig Prozent des dannzumaligen Gebäudewerts. Eine hohe Heimfallentschädigung verbessert – wie eine lange Baurechtsdauer auch – die Finanzierungsmöglichkeiten von Baurechten. Ganz grundsätzlich sollte darauf geachtet werden, Baurechtsverträge möglichst einfach und transparent auszugestalten. Dies hilft, Streitigkeiten zu reduzieren. Denn es darf nicht vergessen werden: Baurechtsverträge überdauern ihre Architekten meist um Jahrzehnte.

Auflagen rechtfertigen tieferen Baurechtszins
Ein besonderes Augenmerk richtet die Studie auf Baurechte, die mit gemeinnützigen Bauträgern abgeschlossen werden. Die Autoren gingen unter anderem der Frage nach, wie sich die teils zahlreichen Auflagen an Genossenschaften auf den zu entrichtenden Baurechtszins auswirken. Dabei kamen sie zum Schluss, dass insbesondere Vorgaben zur Kostenmiete und zur Erstellung von Flächen für öffentliche Nutzungen einen starken Einfluss auf den Wert haben. Aber auch Vorschriften zu energetischen Standards, zur Mindestbelegung oder zum altersgerechten Bauen beschränken die Nutzung oder verlangen zusätzliche Leistungen, die einen tieferen Baurechtszins rechtfertigen.
«Ein reduzierter Baurechtszins darf deshalb nicht per se mit einer Subvention des Baurechtsnehmers gleichgesetzt werden», schreiben die Autoren der Studie. Günstiger Wohnraum, Flächen für Kindergärten, für Quartierzentren oder für Notwohnungen oder Kunst am Bau entsprächen einem «öffentlichen Gut», von dem der freie Markt weniger herstelle, als sich die Öffentlichkeit wünsche. Durch die günstigere Abgabe des Baurechts finanziert der Baurechtsgeber – in den meisten Fällen die öffentliche Hand – die Erstellung dieses öffentlichen Guts. Entstehen etwa Wohnungen, die nach dem Grundsatz der Kostenmiete vermietet werden, spart die öffentliche Hand langfristig Steuergelder, indem sie tiefere Sozialaus­gaben hat.
Ist die Baurechtsgeberin eine Gemeinde, spielt noch ein weiterer Faktor hinein: Gemeinden können sich sehr günstig refinanzieren, und sie haben ein tiefes Anlagerisiko – das Risiko der Mietzinseinnahmen liegt nämlich fast immer beim Baurechtsnehmer. Für die öffentliche Hand ist ein Baurecht deshalb auch bei einem verhältnismässig tiefen Baurechtszins eine gute Investition.

Noch nicht am Ziel
Die Studie «Baurecht unter der Lupe» liefert nützliche Leitlinien, an denen sich Baurechtsgeber und -nehmer bei Verhandlungen orientieren können. Jedoch konnten viele Fragen noch nicht abschliessend geklärt werden. Welche konkreten Eckwerte garantieren einen ausgewogenen Vertrag? Unter welchen Voraussetzungen ist gewährleistet, dass die Belastung durch ein Baurecht langfristig nicht höher liegt als bei einem Kauf des Grundstücks? Hier besteht nach wie vor Klärungsbedarf. Auf der Basis der nun geschaffenen Grundlagen wird das Bundesamt für Wohnungswesen in Zusammenarbeit mit den Dachverbänden der gemeinnützigen Bauträger weitere Antworten liefern.

Die Studie «Baurecht unter der Lupe» kann auf den Websites des Bundesamts für Wohnungswesen und von Wohnbau­genossenschaften Schweiz heruntergeladen werden (www.wbg-schweiz.ch/information/publikationen).